中骏力争物业商管今年上市 整体债务缓解 3年以上还款占比仍高达46%

中华网财经4月1日讯：中骏集团销售方面在2020年如期完成集团主席黄朝阳提出的“2018年500亿，2019年700亿，2020年过千亿”三步跳目标。业绩会，再提出进一步分拆商业管理及住宅物业管理业务力争在2021年分拆上市。

中华网财经此前报道显示，在今年1月28日晚间，中骏商管智慧服务控股有限公司（以下简称“中骏商管”）向港交所递交招股书，BofA Securities（美银证券）和UBS（瑞银集团）担任联系保荐人。

截至2020年9月30日，中骏商管拥有90个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1450万平方米及已订约总建筑面积约为3040万平方米，规模偏小。利润增速跑赢收益增速，客观反映中骏商管的盈利能力逐步增强。从中骏商管的股本回报率已由2018年的12.3%增至2019年的32.6%，同期净利润率则由8.8%增至23.3%，增加14.5个百分点。

然而，中骏商管仍极为依赖母公司。数据显示，2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，中骏集团及其合营企业或联营公司所开发项目提供住宅物业管理服务的收益分别为2.41亿元、3.3亿元、2.22亿元及2.84已元，分别占同期住宅物业总收益的约98.6%、98.9%、98.6%及98.0%。另，以2020年9月末的数据计，中骏集团开发项目及共同开发项目贡献其在管面积的96%，并贡献其收入的98%。

2025目标：100座购物中心收入45亿、20万间长租公寓收入100亿

而对于分拆商业管理及住宅物业管理业务的计划方面，据公开报道显示，黄朝阳的儿子、公司助理总裁黄伦此前曾对外表示，至2025年，公司将布局100座购物中心，租金目标45亿元。同时，公司还将布局20万间长租公寓，届时长租公寓资产规模将至600亿元，租金规模将至100亿元。

新开14座购物中心未完成拓展目标

中华网财经从中骏集团2020年年报中了解到，有关商业管理及住宅物业管理业务的数据显示，2020年新增项目中，14个为世界城购物商场项目，未完成去年拓展目标。

长租公寓总体量约26000间

长租公寓方面，据悉方隅采用的是基金管理+资产投资+公寓连锁经营的经营模式。截至2020年底，方隅公寓总共管理了44个项目，开业房间5392间，总体量超过26000间，其中74%布局在一线和二线城市。

物业管理收入5.32亿、租金收入3.15亿、项目管理收入1.72亿

收入方面，物业管理费由2019年的约人民币4.58亿元增长约16.1%至约5.32亿元，主要是由于管理的物业数量及面积有所增多所致。租金收入方面，按年同比增长约10.7%至3.15亿元，主要是上海中骏广场办公楼及南安世界城购物商场的租金增加所致。

项目管理收入方面，同比减少约1.4%至1.72亿元，乃由于提供项目管理服务及其他物业相关服务给合营公司下降所致。

2021年拿地预算或提升至390亿：超上年营收近两成

2020年年报显示，期内，中骏集团新增38个项目，分布在25个城市，主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市，其中14个为新进入城市。新增地上建筑面积约1075万平方米，总土地成本约人民币405.50亿元，应占土地成本为人民币322.81亿元，相比2019年的301.55亿元略有上升。在新增土储中，权益比例则上升至80%，而2019年仅为63%，这就意味着后续中骏的权益销售占比也将有所上升。

此外，早在今年2月，中骏集团调整了公司的投资策略，除了将下一步的重点放在三四五线城市商业MALL勾地的同时，也将加大在一二线及强三线城市可建设长租公寓地块的获取。

对于2021年的拿地计划，公开信息显示，中骏的买地预算将进一步提升至390亿左右，超上年总营收近两成，也同样将依赖购物中心和长租公寓勾地。

债务结构优化依旧不可忽视

虽然中骏集团整体债务情况有所缓解，但是，对债务结构的优化依旧不可忽视。据中骏集团发布的2020年年报数据显示，2020年中骏剔除预收账款货物资产负债率为68.7%，净负债率进一步降低至59.2%，非受限现金短债比为1.3倍，期内实现三道红线全面达标；平均融资成本下降至6.5%。

而另一方面，年内中骏EBITDA覆盖率约2.5倍，总债务对EBITDA的比率改善至5.8倍；未来一年内还款占比少于30%，三年以上还款占比高达46%。

（中华网财经综合 文/刘星）